FAUT-IL PAYER UN ACOMPTE LORS DE L’ACHAT D’UN IMMEUBLE ?

Pour que la vente d’un immeuble intervienne, il suffit que les parties s’accordent sur cet immeuble, le principe de sa vente et un prix.
Le reste n’est qu’affaire de preuve de la réalité de cette vente et publicité de celle-ci.

La loi n’impose en rien le versement d’un acompte lors de la signature du compromis de vente, mais généralement, cet acompte fait partie des conditions reprises dans ce compromis car il incarne une certaine garantie pour le vendeur (notamment en cas de non conclusions de la vente par après puisque la plupart des compromis de vente contiennent une clause prévoyant qu’en cas de défaillance fautive de l’acquéreur rendant impossible la poursuite de la vente, le vendeur pourra conserver cet acompte à titre de dédommagement fixé forfaitairement ).

Le montant de l’acompte dépens de la volonté des parties qui peuvent librement le fixer, mais il s’élève traditionnellement à 10 % du prix convenu.

Si le vendeur exige le paiement d’un acompte, l’acquéreur sera avisé d’exiger en retour que cet acompte soit bloqué jusqu’à ce que l’acte authentique de vente soit signé chez le notaire.

Il sera également avisé de demander que le notaire intervienne déjà dès la signature du compromis afin d’être immédiatement mieux informé et de bénéficier des garanties et de l’expertise offertes par le notariat.

En effet, les praticiens constatent que dans bon nombre de cas, la vente ne peut être poursuivie, non en raison d’une défaillance de l’acheteur, mais d’un problème dans le dossier du vendeur.
Citons à titre exemplatif le cas où le vendeur n’est en réalité pas le seul propriétaire de l’immeuble (il y a d’autres héritiers qui n’ont pas été consultés, il y a une épouse dont il est séparé mais non divorcé, il vend l’immeuble affecté au logement principal de sa famille sans avoir obtenu l’accord de l’autre conjoint, etc.) celui où le vendeur n’est pas habilité à vendre son immeuble, notamment en raison d’une incapacité juridique (comme par exemple lorsqu’il est sous administration provisoire, lorsqu’il est en faillite, etc.).

Dans ces cas, la vente de l’immeuble ne pourra peut-être pas se concrétiser et l'acquéreur aura beaucoup de difficultés à récupérer son acompte. Parfois il n’y parviendra même pas. L’intervention du notaire dès la signature du compromis limitera très sensiblement les risques de complication lors de la vente et garantira également que l’acompte soit bloqué et donc plus facilement récupérable.

L’acompte bloqué sur un compte de l’étude du notaire apparaît alors comme une bonne garantie pour les deux parties.

Didier DE DECKER, Avocat

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